在建筑全生命周期的数十年中，社会生活方式可能发生很大变化。国外研究表明，100年中建筑基本功能保持不变的不足20%。因而建筑长寿化的基础条件之一，就是采用大空间功能灵活可变的建筑设计，以避免因无法适应功能改变而过早被拆除。第二个基础条件是必须采用SI建筑体系，即：支撑体S与填充体Ｉ完成分离，支撑体也就是主体结构，要求坚固耐久；填充体就是设备管线及内装等，要求便于更换、维修和改造。可以采用装配式内隔墙、吊顶、干式工法楼地面、集成厨房、整体卫生间、家具整装等技术，使其与主体结构完全分离，不仅大幅减少现场湿作业，同时避免破坏和影响主体结构。另外，还要提高外围护结构可改性、应用隔减震技术、全寿命期进行定期维护维修。

建设产业化的核心就是大力发展装配式建筑，我们强调必须坚持“主体结构”“围护墙和内隔墙”“装修和设备管线”的“全面装配”理念。近几年行业关注“主体结构”装配较多，而从全生命期看，装配式建筑的价值和高质量往往通过主体结构以外的另两个系统装配体现。比如，目前我国住宅装修主要为现场湿作业，每年约消耗20%～30%的水泥，装修改造时只能和饰面一起砸掉，高能耗、高排放、高污染。近年来，中国建科致力于发展装配式内装修，装配式内装修必须具备五大基本特征：一是设备管线分离；二是所有部品部件在工厂生产，保证高品质和质量稳定；三是现场全干法施工；四是可逆化装配（无胶），便于后期维修维护；五是功能齐备，可以实现拎包入住。

品质优良化包含“安全、健康、舒适、智慧”四个方面。“安全”包括结构安全、防火、防水、防盗、防爆、质量可靠、无开裂、无渗漏等；“健康”包括采光通风好、空气质量好、温湿度控制好、设置主动健康设施等；“舒适”包括空间布局合理、隔声性能好、充足的收纳空间、卫生间干湿分离、设备设施精细化、适老适幼性等；“智慧”包括安全监控报警、远程智能控制、智慧互联等。

绿色低碳化的核心就是坚持“四节一环保”，如：可结合建筑立面，应用可再生能源；应用低耗能、可循环、可再生建材；采用适宜绿色低碳技术等。中国建科研发的专利产品模块化户内中水集成系统，集同层排水与户内“三洗”（洗衣、洗澡、洗手）废水自动收集、过滤、储存、消毒等为一体，自动回用冲厕，有效解决污水长距离运输和交叉感染的问题。节水量高达生活用水总量的30%～40%。

北京焦化厂公租房是国内首个装配式与超低能耗技术相结合的高层保障房项目，总建筑面积55.3万㎡，空间采用标准化设计原则，立面遵循工业化设计逻辑，项目单体预制率47.80%，装配率最高达91%，为AAA级装配式建筑。该项目坚持被动优先、主动优化，充分利用可再生能源，采用热回收、地道风等超低能耗技术，建设绿色低碳高品质住宅。实际运行以来，年平均采暖费用4.5元/㎡、制冷费用4.2元/㎡，远低于北京市建筑运行能耗，同时保持了室内空气质量优良。