摘   要：我国城市更新发展的进程日益加快，生活水平日益提升，人民群众对居住环境的要求也越来越高。绝大多数20世纪末期建成的住宅小区，受当时城市规划、设计规范、科技发展等诸多因素的限制，如今存在配套设施不足、实际使用不便、社区环境差、基础设施年久失修等诸多问题，与现代化成熟社区的差距较为明显，影响了居民的幸福感。保定市莲池区在老旧小区改造项目中积累了丰富的经验，形成了一整套统筹调度、设计施工、监督管理、长效运行的改造模式，莲池模式为全国其他地区的老旧小区改造提供了借鉴和参考。

关键词：模块化建筑；集中隔离中心；负压卫生通道；一体化地埋污水处理

    2020年7月，国务院办公厅颁布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），要求全面推进城镇老旧小区改造工作，计划截至2025 年，力争基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造任务，以满足人民群众美好生活需要，促进高质量发展。

    当前，老旧小区改造已经成为我国城市化进程的重要组成部分，结合国家发展改革委、住房和城乡建设部2021年9月8 日印发的《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，河北省保定市莲池区联合相关单位对保定市莲池区符合改造要求的老旧小区进行调研，对其小区环境、基础设施、提升功能设施进行摸排统计，以住区内群众意愿为本，以群众满意度为标准，对符合改造要求的老旧小区进行改造方案设计并施工。

    据统计，保定市莲池区符合改造要求的老旧小区489个，2083栋楼，涉及居民88039户，面积680.64万平方米。截至2021年底， 莲池区已改造老旧小区220个，984栋楼，受益居民42264户，改造面积284.81万平方米。2022年计划改造提升311个小区，共涉及1325栋楼，居民55295户，面积463万平方米。其中，尚未改造小区264个，涉及1099栋楼，居民45775户，面积395.83万平方米。另外， 2018年、2019年已改造但需要进一步提升小区有47个，涉及226栋楼，居民9520户，面积67.25万平方米。本文结合保定市莲池区老旧小区改造现状，对城市更新背景下的老旧小区改造实施措施进行深入探究，保证老旧小区改造的科学合理性，为全国推进老旧小区改造工作提供参考价值与借鉴意义。

2.1 小区建筑本体及配套设施

    （1）建筑本体问题

    目前现存老旧小区多建于上世纪70年代至90年代，建筑本体多为砖混结构，搭接水泥预制板作为楼板,如图1所示。受当时建筑材料及工法工艺的影响，建筑主体结构抗老化能力较差，在建筑使用过程中缺乏整体的维修与养护，导致建筑外墙出现不同程度的破损与风化现象，地基基础不规则沉降及返潮积水等问题，导致建筑主体出现返碱及墙体开裂问题。同时，老旧小区建筑主体普遍无保温层或保温层损坏，使建筑本体夏热冬冷、加大了建筑能耗的负荷，挂瓦或沥青屋顶防水受自然气候影响破损严重，楼梯间内单元门窗初始均为木制结构现已老化脱落或缺失，公共区域供电照明系统老化破损严重，光线昏暗增加了居民的事故风险，如图2所示。

图1 老旧小区建筑本体现状

图2 老旧小区楼梯间现状

    （2）基础设施问题

    受时代因素制约，老旧小区设计建设时期，建筑设计理念并不能更好地适应城市化快速更新及社会发展需要，导致小区基础设施挤兑情况严重、居民生活幸福感差。主要体现在：小区内道路系统不完整，未能体现人车分流、停车位紧缺、机动车停放混乱；强弱电线杂乱无序，存在楼房私接电线到配房、废弃信号线不拆除等问题增加了火灾隐患；排水管网因长时间使用出现堵塞、锈蚀、破损等问题；公共消防设施缺乏，或因长时间未使用出现损坏；未考虑智能化设备等，如图3～图5 所示。

图3 老旧小区道路现状

图4 老旧小区内停车现状

图5 老旧小区内电线杂乱、管网无序

    （3）公共设施问题

    随着保定市经济发展水平的提高，社区居民生活水平日益提升。社区居民对居住环境的要求也日渐升高，现有老旧小区公共设施难以满足居住者的使用需求，主要体现在老旧小区内物业服务设施缺失，公共活动社交空间及健身设施缺失，景观绿化损毁严重或配置层级低等，如图6、图7 所示。

图6 老旧小区内景观现状

图7 老旧小区内公共活动空间现状

    （4）风貌偏离问题

    受保定市莲池区老旧小区改造项目具有特殊性，位于保定市古城保护区内的老旧小区还需要重点考虑文脉梳理及文化保护等问题。古城保护区不仅是历史文物，更是保定千年文化的象征和见证，也是当地人民的根与魂，是保定展示城市风貌，传承文脉的名片。如何使古城保护区内及其周边需要改造的老旧小区建筑整体风格相呼应统一，符合其建筑风貌与古城保护区风格显得尤为重要。

2.2 人口结构老龄化严重

    当前，我国处于快速老龄化的阶段，人口老龄化已经成为基本国情。保定市莲池区符合改造条件的老旧小区都为2000年前建成，经统计本次改造共311个小区，涉及1325栋楼，居民55295户住户约16万人， 60岁以上人口占比达到28%以上，其中包含高龄、失能老人。老年人口中绝大多数为城镇退休职工，有稳定经济收入，退休后部分寻找工作机会，部分老年人帮助子女照顾儿童。由于老旧小区建设时建筑理念受技术因素制约，对适老益幼的安全因素考虑欠佳，加之其建成时间较长，其安全设施普遍老化，对老年人及儿童日常生活使用造成不便，同时安全问题也存在诸多隐患，故对老旧小区适老化改造的需求极为迫切。

2.3 涉及部门多，协调配合复杂

    老旧小区改造是一项非常繁琐且复杂的系统工程，涉及社区、街道、区、市等各级部门，牵扯建筑、给排水、强弱电、暖通与设备、景观与规划等各专业，需要住建局、执法局、民政局、供水公司、燃气公司、供电公司等多部门共同参与。改造过程中，需要根据居民的使用需求进行调整，改造过程十分繁琐，各专业、相关权利人和改造主体协调工作复杂且协调难度较大，且给排水、电力、燃气等改造工程较大，其改造申报工作复杂、时间长、协调难度大。

2.4 缺乏小区物业管理及运营

    老旧小区多建于20 世纪80年代、90年代，绝大部分是没有物业公司管理的居住区，经政府努力工作，小区成立物委会和业委会对小区日常维护进行管理。但与商业化运作的物业公司相比，小区内日常维修、基础设施和公共设施更新难以及时实施，小区整体管理运营成无序状态，对小区整体维护和改造提升造成困扰。

3.1 小区建筑本体及配套设施改造

    （1）建筑本体改造

     对每栋建筑进行调研评估，针对建筑不同情况进行相应改造，主要包括小区内破损或功能缺失的楼梯间进行修缮，使楼道保持整洁完好，保证居民日常使用需要，重点突出楼梯间内墙面清理粉刷、踏步踢脚线修整、楼梯扶手清理整修换新、对楼梯间内部照明缺失或不足的进行维修、更换，根据居民意愿选择照明控制系统，照明线路纳入楼道管线统一规整。同时，对单元楼破损或功能缺失的防盗门、楼梯间采光窗进行维修、更换、增设，保证使用便捷性和安全性；对屋面违规搭建进行拆除清理，对屋面保温层、防水层进行改造，解决屋顶渗漏问题，保持外观整洁，可结合建筑本体情况对屋面进行美化遮挡；建筑立面根据实际情况进行清洗，加固修复，保证安全性。

    （2）基础设施改造

     综合梳理既有小区道路系统，进行人车分流设计，规划新增机动车停车位并加设充电桩，规划非机动车停车棚及充电设施并保证各楼群停车便捷性。对污水管网整修或新建，清理堵塞，改进或新增雨水和污水管网，保证雨污分流。整理小区内杂乱飞线，清理废弃信号线，对报废管线进行综合整治，对有安全隐患的线路进行更换，用一户一表的手段使强弱电线入地。各楼宇内增设消防设施，小区内规划小型消防站，同时保证消防通道畅通。

    （3）公共设施改造

    通过对改造小区内居民进行民意调查，统计小区内公共设施需求，根据统计结果，结合规划合理性，对小区内活动空间和公共场所进行重新规划改造，增加公共社交活动空间，增设运动健身设施，增设儿童活动场所。对现有绿化及景观设施进行增种、补种适应当地气候环境的绿植，增加互动式景观节点及绿化维护设施，改善小区微气候环境；增设小区安防监控及门禁系统，加强小区安全管理及小区内公共照明设施。

    （4）整体风貌改造

    保定市莲池区老旧小区改造项目大部分位于古城保护区中及周边，梳理古城保护区建筑风貌，根据不同小区区位寻找其建筑风貌印象因素，考虑其所处街区特色，坚持“一区一品”原则，选取易施工、耐久性好的新型材料，材质设计与建筑色彩形式等一并考虑，形成改造风貌导则指导小区改造，保证风格统一，延续古城风貌，展示古城文化。

3.2 适老化改造

    在人口老龄化背景下，老旧小区改造需要充分考虑老年人对生活居住环境的特殊需求，合理规划和提供适合老年人生活娱乐的场所，为居家养老及日间照料提供有力的保障，对小区内的设施进行适老化改造。主要体现在小区公共环境无障碍设计，建设多样的适老化社交活动场所，提高老年人社会融入感，同时对局部场所进行全龄化设计，促进老幼互动，建设安全、便利、舒适的环境友好型社区。

3.3 运维管理系统建设

    物业服务和管理才是保证小区维持宜居、绿色、健康、安全的关键。为了保持改造成果，可由改造的老旧小区所属居委会为主持，听取居住区居民意见，推动成立业主委员会，并选取真正为居民服务的优质物业公司，为老旧小区的维修保护、日常管理、垃圾分类等问题确立章程，鼓励居民积极参与小区管理，构建“社区- 居民-物业”协同合作的共治共享平台，强化运维效果，保证老旧小区改造后的长治久安。

4.1 搭建多方参与平台，保证改造部门配合

    保定市莲池区人民政府就老旧小区改造工作成立专项工作组，由区长、主管副区长主导，区住建局局长、副局长统筹调度协调区属各机关单位及下级部门。专项工作组包含区住建局、执法局、民政局、乡镇街道办事处、设计单位、施工单位、监理单位、咨询单位等，每周召开老旧小区改造项目调度会，确保各部门间沟通顺畅、项目推进顺畅高效。各乡镇街道办同步对各社区开展老旧小区改造居民参与工作，对每个进行改造的老旧小区组织交流会，请居民代表、设计方、施工方、政府相关部门等共同制订改造计划及内容。通过社区交流活动，鼓励居民表达自己的改造意见，设计施工单位为居民针对相关问题积极答疑解惑，使居民理解改造内容及意义。通过协商和投票等民主方式进行决策，保证充分尊重居民的改造意见。通过微信公众号等平台，先后两次就实施模式、操作流程、资源整合等进行专题研讨，最大限度地征求意见。居民问卷反馈率达80% 以上、支持率近90%、居民参与率达80% 以上，居民满意度达100%，确保改造工作听民声、汇民意、接地气。通过沟通平台，促进改造各部门高效高质量合作，保证改造工作科学、合理地推进。

4.2 提供多样化改造选择

    由于改造小区所处区位不同，居民构成结构及人群特点不同，居民诉求及小区本体现状的不同，所以改造不应千篇一律，应按照实际居民居住需求和区位环境等因素进行个性化设计。设计单位对老旧小区进行了全面、细致的基础信息调研，见表1 发掘展现老旧小区及其周边的文化底蕴、人群特点和建筑风格。然后统计调研结果，根据变量首先对莲池区需改造小区进行综合分类、评定分级，将需改造的老旧小区本体分为A 宜居级、B完善级、C 基本级三大类。同时，对老旧小区改造内容拉出改造内容菜单式共32个细分选项，对老旧小区改造形成制度性描述和引导，提出差异化的解决方案，供老旧小区改造使用，为改造相关单位和居民提供多种改造样式及约束范围。

表1 老旧小区现状调研表

4.3 责任落实，确保质量，高标准推进施工

    工程质量是事关居民生命财产安全的重中之重，但由于老旧小区建设时期的局限性，改造想做到一劳永逸，工程量巨大且要求精细。因此设计施工单位需要严格要求，在招投标过程中对投标单位进行严格考察，着力构建以建设单位为首要责任的工程质量责任体系，保证建设单位工程质量，以高标准推进施工。在施工过程中，贯彻实施“一师九员”管理机制，即首席接诉即办师、施工负责人、监理负责人、设计负责人、住建局巡查员、街道监督联络员、社区监督小组长、党小组监督员、物业监督员、居民监督员3人，全方位对施工过程及工程质量进行监督管理，同时邀请老干部、老党员及人大代表、政协委员对施工全程监督。改造后由乡办组织居民满意度调查，满意度达到80%以上再进行工程验收，将老旧小区改造项目打造成真正的惠民项目。

4.4 建立长效管理机制，形成后期管理良性循环

    环境美好且成熟的居民社区离不开日常的物业管理，只有建立健全老旧小区的物业管理机制，才能保证老旧小区改造完成后维持宜居、绿色、健康、安全、长久的优质环境，实现“三分改七分管”的老旧小区改造长久效果。改造前老旧小区物业管理近乎于真空状态，莲池区面向全国招募了三家国内知名物业公司，对现有老旧小区进行划片分割，使三家物业公司进行物业管理工作评比，运用坚持党建引领、红色物业管理模式的同时兼顾居家养老、日间照料等基础类群众工作。物业公司对已改造的老旧小区管理制度进行整理，总结经验教训，形成体系，加强对已有制度的规范化管理，确保管理制度在实施过程中能落实到位。然后试验推广，并不断完善项目管理机制，逐步形成完善的后期管理良性循环，保证已完成项目的运维和未完成项目的顺利开展，为维护广大人民群众提供优质的生活环境提供了长效且稳定的保障。

    综上所述，在城市化快速更新的背景下，老旧小区改造是一项非常艰巨、繁琐的工程，需要政府部门及相关单位对其提前谋划，深入研究、周密部署。同时，这也是一项惠及千家万户的民心工程，能切实解决老旧小区居民对美好生活向往的问题，改善其居住环境，提升城市品位，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。保定市莲池区坚持规划引领、设计先行，探索出了一整套老旧小区改造的“莲池模式”，为保定市建设现代化生活品质之城添砖加瓦，为祖国的城市更新战略贡献自己的力量。