随着城市更新这一十四五规划中的重大政策的逐步落实，特别是住建部确定首批21个城市作为城市更新试点的前提下，各主要城市纷纷按照住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）中提出，即“除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。”、“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。”、“城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。”和“城市住房租金年度涨幅不超过5%。”的底线要求修正自身的城市更新政策，以满足上述规定要求，为此老张总结一下近期各主要城市的出台的相关城市更新政策。

一、西安市城市更新办法

西安的城市更新办法很早就出台了征求意见稿，正式稿在2021年11月19日以西安市政府第146号令的形式正式下发，西安的城市更新办法可以说是现在各地已出台办法中内容最少的，关于老张强调的协议出让及协议搬迁等内容只字未提。西安的办法重在推出城市更新的逻辑，从专项规划，年度计划，再到片区策划方案最后是项目实施方案，城市更新由纸面规划到落地实施的逻辑程序很清晰，强调专项规划的法定性，由于办法规定的内容原则性较强，细节内容不多，因此会造成具体操作项目时缺乏政策依据，相信西安会在城市更新的各个环节补齐政策措施，在办法的统筹下，形成城市更新政策体系。有一点可以确定的是，西安的城市更新项目涉及的土地出让环节没有协议出让，仍然坚持招拍挂出让方式，但允许在土地出让公告中明确片区项目履约的相关内容，带条件出让土地的思路已经形成。

二、昆明市城市更新的指导意见

昆明市政府也在住建部防止大拆大建的文件之后出台了《关于加快推进昆明市城市更新工作的指导意见》（昆政办〔2021〕62号），该文件的出台意味着昆明市也将大力度推进城市更新工作。昆明市的城市更新首先划定的实施范围，即市内六区的城市建成区，同时明确了三种更新方式 即功能改变、综合整治和拆除重建。特别是拆除重建要严格执行住建部防止大拆大建的内容，同时关注涉及文物保护的拆建问题。昆明政策的亮点的是明确了市、区国有平台公司为城市更新的实施主体并编制城市更新实施方案，同时由其引入社会资本参与实施，这个趋势现在是住建部严控大拆大建以及房地产当前形势下一个比较好的选择，一个是金融机构认可国有平台公司，容易给予城市更新类贷款授信，此外国有平台公司可以分散社会资本投资城市更新项目的风险，因此由国有平台公司作为实施主体或前期服务机构是当前城市的重要选择。与此同时由国有平台公司参与涉及集体土地的城市更新项目，与村集体进行谈判合作，指导村集体引入社会资本都是比现今采用的政府直接介入要更加市场化，因此这也是昆明政策的亮点。

三、广州市委办公厅、市政府办公厅下发全国首个地方版防止大拆大建文件

在住建部出台防止城市更新大拆大建文件的同时，广州市出台全国第一个地方版城市更新防止大拆大建的文件，即《广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见》（试行）（穗办〔2021〕12号），主要体现为广州市严格执行住建部最新的文件精神，当然这也跟广州市没有获得第一批城市更新试点有关，广州的城市更新开展较早，市场化程度很高，当然矛盾与问题最多，典型的就是广州市已完成的或正在实施的城市更新中不满足住建部底线要求的项目很多，同时也面临着市场有效需求放缓，村集体公开选择社会资本程序透明度等问题突出，因此此时广州市以市委、市政府办公厅名义下发该文件，一是表明广州市未来的城市更新将不再野蛮生长，而是量力而行，更加重视经营而不是开发，所以老张认为当广州不能解决城市更新现有问题的基础上，很难被选为城市更新试点。就文件内容而言，文件中基本没有提及具体的关键指标，如原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。”、“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。”。即使这样也能看到广州市委市政府正在加大力度将城市更新恢复至本来面目，降低市场化程度（本级国企参与），放弃急功近利。期待广州的城市更新的“火”能够降下来。

来源：老张谈政信